Тема номераАктуальное интервьюЭкспертное мнениеВизитная карточкаПолезная информацияБизнес-навигаторБизнес-план

Журнал “Вестник Предпринимателя СПб”

Тема номера
№6
сентябрь
2016

Имущественная поддержка малого и среднего предпринимательства

 

Имущественная поддержка субъектов МСП и организаций, образующих инфраструктуру их поддержки, предусмотренная Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства», осуществляется органами государственной власти, а также органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов: на возмездной основе; на безвозмездной основе; на льготных условиях.

Условия и порядок оказания имущественной поддержки субъектам МСП устанавливаются:

  • нормативными правовыми актами Российской Федерации;
  • нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации;
  • муниципальными правовыми актами.

Указанные нормативные правовые акты принимаются в целях реализации государственных программ (подпрограмм) Российской Федерации, государственных программ (подпрограмм) субъектов Российской Федерации, муниципальных программ (подпрограмм).

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов МСП), предусмотренные ч. 4 ст. 18 ФЗ-209.

Указанные перечни подлежат:

– ежегодному – до 1 ноября текущего года – дополнению государственным имуществом и муниципальным имуществом;

– обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети Интернет: на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов МСП.

Государственное и муниципальное имущество, включенное в перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП.

Следует отметить, что 29 июня 2016 года Совет Федерации одобрил очередные поправки в  Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». В частности, уточнены условия отнесения организаций к субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами соответственно устанавливаются:

  • порядок формирования перечней;
  • порядок ведения перечней;
  • порядок обязательного опубликования перечней;
  • порядок и условия предоставления в аренду (в том числе льготы для субъектов МСП, занимающихся социально значимыми видами деятельности, иными установленными государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, государственными программами (подпрограммами) субъектов Российской Федерации, муниципальными программами (подпрограммами) приоритетными видами деятельности) включенного в перечни государственного и муниципального имущества.

Сведения об утвержденных перечнях государственного имущества и муниципального имущества, а также об изменениях, внесенных в такие перечни, подлежат представлению в АО «Корпорация «МСП» в целях проведения мониторинга в соответствии с ч. 5 ст. 16 ФЗ-209.

Состав указанных сведений, сроки, порядок и форма их представления установлены Приказом Минэкономразвития России от 20.04.2016 № 264.

Выкуп арендованного помещения

На условиях льготной аренды субъектам малого и среднего предпринимательства может быть предоставлено недвижимое имущество, являющееся федеральной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации, а также муниципальной собственностью. Арендованное у государства помещение со временем можно выкупить. Такую возможность субъекты малого и среднего бизнеса получили 22 июля 2008 года.

Именно тогда был принят Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-159) (ред. от 03.07.2016).

Закон регулирует отношения, возникающие при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

После того, как Владимир Путин подписал Федеральный закон от 29.06.2015 г. № 158-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» срок действия преимущественного права на выкуп продлен до 1 июля 2018 года (вместо 1 июля 2015 года). Кроме того, увеличен с трёх до пяти лет минимальный срок рассрочки оплаты имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права выкупа такого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – 135-ФЗ).

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество, по состоянию на 1 июля 2015 года, находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 2 и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества – за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства – за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего федерального закона. 

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Следует отметить, что установленные ранее ограничения по площади выкупаемого в порядке реализации преимущественного права имущества сняты.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 настоящего федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также, при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням), – требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным ст. 3 настоящего федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии со 135-ФЗ, проект договора купли-продажи арендуемого имущества и, при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням), – требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор его купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение 30-дневного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

В любой момент до истечения 30-дневного срока субъекты малого и среднего предпринимательства вправе в письменной форме подать заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

– отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

– достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок: за исключением случаев приостановления течения указанного срока при оспаривании субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 ФЗ-159).

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В 30-дневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным ч. 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:

– о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

– об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных ст. 3 настоящего федерального закона.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку: посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее 5 лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Выкуп арендованного помещения в Санкт-Петербурге

Общий порядок выкупа арендуемого помещения регулируется ФЗ-159– в то время как особые условия приватизации (такие, как предельное значение площади выкупаемого помещения или срок рассрочки оплаты недвижимого имущества) – являются прерогативой региональной власти.

В Петербурге процедура льготного выкупа регламентируется Законом «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге», принятом Законодательным собранием города 26 ноября 2008 года. В данный документ, как и в ФЗ-159, неоднократно вносились изменения и дополнения: последние – 3 июня 2015 года.

«Закон о выкупе – очень важная инициатива, - считает генеральный директор производственного кооператива «Наири» Вагаршак Адамян. - После того как он был принят, я, как и многие предприниматели, выкупил свое помещение. Да, конечно, я был вынужден взять кредит в банке и до сих пор его плачу, но все равно считаю, что выкуп – это благо». 

Итак, на сегодняшний день, законом определено, что срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в его муниципальной собственности, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге при реализации в соответствии с федеральным законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, составляет 5 лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

При этом оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно: на основании решения покупателя.

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в городе при реализации, в соответствии с федеральным законом, преимущественного на то права, осуществляется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя и подлежащих возмещению в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 30 июня 2004 года № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с федеральным законом – за исключением случаев, когда стоимость соответствующих неотделимых улучшений ранее была зачтена в счет арендной платы по договору аренды.

АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» оказывает консультационные, а также иные услуги по вопросам реализации преимущественного права выкупа объектов недвижимости, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Подробная информация размещена на сайте Фонда имущества: http://www.property-fund.ru/page/konsult159fz

В ГУП «ГУИОН» для арендаторов работает информационно-справочная служба.

Следует отметить, что доля доходов в бюджет города за счет приватизации встроенных помещений по ФЗ-159 каждый год увеличивается. Для сравнения: в 2012 году по этой статье город заработал 4,9 млрд (662 объекта), в 2013-м – 5,2 млрд (514 объектов), в 2014 году – 6,48 млрд руб. (591 объект).

Первый городской бизнес-инкубатор

Имущественная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства может осуществляться не только посредством льготного выкупа объектов недвижимости, но и в содействии созданию сети технопарков, производственно-технологических центров, а также бизнес-инкубаторов. В Санкт-Петербурге таким объектом является «Первый городской бизнес-инкубатор», созданный в 2007 году правительством города совместно с Министерством экономического развития Российской Федерации.

Первый городской бизнес-инкубатор – универсальная стартовая площадка для запуска и развития собственного бизнеса. Он оказывает всестороннюю поддержку начинающим малым петербургским предприятиям. В нее входят: низкая арендная ставка на офисные помещения, бесплатное бухгалтерское обслуживание, консультационная, информационная и PR-поддержка, обучение, заказы корпораций, производственная база, содействие развитию международных связей и привлечению инвестиций.

Программа инкубирования позволяет предприятиям Санкт-Петербурга арендовать, на льготных условиях, полностью оборудованные офисные помещения. Стоимость аренды в 1-й год составляет 243,75 руб./ кв. м. Резидентам бизнес-инкубатора предоставляется бесплатно комплекс услуг: юридическое и бухгалтерское обслуживание, информационная и PR-поддержка, реклама, обучение, консалтинг, содействие в привлечении финансирования, организация участия в выставках и так далее.

Перечень услуг Первого городского бизнес-инкубатора:

– предоставление в аренду (субаренду) нежилых помещений бизнес-инкубатора, оснащенных мебелью, оргтехникой и системой кондиционирования;

– почтово-секретарские услуги;

– консультационные услуги по вопросам налогообложения, бухгалтерского учета, кредитования, правовой защиты и развития предприятия, бизнес-планирования, повышения квалификации и обучения, продвижения услуг;

– внешнее бухгалтерское обслуживание;

– юридические услуги, в том числе: юридические консультации, составление типовых договоров, помощь в подготовке заявок для получения кредитов и банковских гарантий;

– услуги по оценке перспективности проектов субъектов малого предпринимательства с точки зрения их готовности к реализации (для инновационных проектов);

– экспертное сопровождение проектов субъектов малого предпринимательства с привлечением специально созданной группы экспертов (для инновационных проектов);

– мониторинг развития проектов субъектов малого предпринимательства, выработка рекомендаций и принятие мер, направленных на развитие проекта (для инновационных проектов);

– проведение обучающих программ и семинаров;

– маркетинговые и рекламные услуги, в том числе:

  • PR-сопровождение и рекламное продвижение;
  • организация участия в выставочных мероприятиях;
  • подготовка и изготовление рекламной продукции;
  • размещение информации о деятельности бизнес-инкубатора и размещенных в нем субъектах малого предпринимательства в печатных и в электронных средствах массовой информации;

– организация и проведение деловых мероприятий с предоставлением административных помещений и конференц-зала;

– информирование о проведении профильных мероприятий;

– размещение рекламной продукции на территории бизнес-центра «Кристалл»: в части здания, которого располагается бизнес-инкубатор;

– обеспечение доступа к заказам крупных предприятий посредством организации на территории бизнес-инкубатора открытой коммуникационной площадки;

– предоставление услуг производственной базы партнеров
бизнес-инкубатора на коммерческой основе.

Резидентами бизнес-инкубатора могут стать юридические лица, зарегистрированные на территории Санкт-Петербурга не более 2 лет. Для того чтобы воспользоваться услугами бизнес-инкубатора, необходимо подать заявку в Комитет по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга, приложив к ней копии регистрационных документов и бизнес-план в произвольной форме.

Статус резидента бизнес-инкубатора могут получить юридические лица и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, являющиеся, в соответствии с законодательством Российской Федерации, субъектами малого предпринимательства.

Чтобы стать резидентом Первого городского бизнес-инкубатора, необходимо пройти процедуру конкурсного отбора, о котором подробно можно узнать на сайте: http://start-business.ru/

По состоянию на 30.06.2016, в Первом городском бизнес-инкубаторе размещаются 53 начинающие компании, созданы 176 рабочих мест.