Малый бизнес и недвижимость

Тема о недвижимости в сфере малого бизнеса остается актуальной на протяжении почти двадцати лет и вызывает немало вопросов и претензий предпринимателей к решению проблем, связанных с недвижимым имуществом и арендой помещений. Так в апреле 2009 года в общественные советы при администрациях районов Санкт-Петербурга продолжали поступать вопросы представителей малого бизнеса о предоставлении аренды и продаже помещений. Так, к примеру, в Кировском районе в ОС обратилось за апрель с вопросами об арендных отношениях 3 человека. В Красногвардейском районе предприниматели обратились с письмом по вопросу воспрепятствования проведения аукциона ОАО «Фонд имущества СПб». По обращениям представителей субъектов малого предпринимательства было подготовлено два письма в органы государственной власти Санкт-Петербурга, начальнику КУГИ Красногвардейского района, председателю Общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе СПб. В Пушкинском районе Общественным советом по малому предпринимательству при администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга были подготовлены письма в адрес заместителя главы администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга Боголюбовой Т.В, председателю Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга Е.О.Церетели, заместителю прокурора Пушкинского района Санкт-Петербурга Е.В.Кононова, главе муниципального образования п.Шушары В.С.Бушманову, прокурору Пушкинского района Д.Н.Харченкову, начальнику Управления недвижимого имущества Колпинского и Пушкинского районов Санкт-Петербурга А.Л.Ворсину.

КРЕДИТОВАНИЕ

Десять лет назад кредитование в России не было так развито, а понятия ипотечного кредитования, можно сказать, практически не существовало и вовсе. Сегодня же кризис существенно повлиял на ипотеку, привел к значительному падению покупательского спроса. «Выросли процентные ставки, многие банки отказались от ипотечных услуг и, как следствие, ипотечные покупатели практически исчезли с рынка.

СТРОИТЕЛЬСТВО

Кардинальные отличия кризисных ситуаций связаны также с объемами строительства. При этом, как ни парадоксально, если в 1998 году довольно хрупкая экономика дала импульс для ускоренного развития рынка недвижимости, то нынешний кризис сработал как тормоз, спровоцировав сильные сокращения объемов строительства. В кризис 1998 года старались больше строить, больше продавать. Причем строилось тогда в основном жилье массовой застройки. Сегодня ситуация на рынке обратная. Строить стали меньше, к тому же стройки замораживаются, значительная доля жилья строится по госзаказу, соответственно, на рынке практически ничего не остается. По оценкам экспертов, в Санкт-Петербурге заморожено от 30 до 40 процентов строительных объектов. И хотя цены на недвижимость за время кризиса унизились, для представителей малого бизнеса они по-прежнему остаются недоступными.

ЧТО СДЕЛАНО ЗА ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ?

В Санкт-Петербурге действует программа поддержки малого бизнеса по возмещению затрат по арендной плате. За 2008 год предпринимателям возмещены расходы по аренде в сумме 77 млн. руб. В 2009 году на эти цели выделено 70 млн. руб. Для поддержки инновационных проектов в сфере малого бизнеса в городе разрабатывается проект создания инкубаторов и технопарков.

«В ближайшее время может выйти еще 21 распоряжение, — рассказывает Антон Бучнев. — КУГИ подпишет их, как только убедится, что у арендаторов нет долгов. Сегодня сложилась странная ситуация: почти все предприниматели, подавшие заявления на выкуп, задолжали городской казне. Пока они не рассчитаются с бюджетом, ни о какой приватизации речи быть не может.

В апреле подписан первый договор купли-продажи в рамках закона о целевой приватизации помещений, арендуемых малым бизнесом. Компания «Пари» приобрела у города встройку площадью 67 кв.м, которую она занимает в доме на Кирочной улице, 23, лит. А.

Арендатор подал заявку на выкуп помещения, которое снимает с 2002 года, в начале января. «Я был первым в городе», — утверждает генеральный директор ООО «Пари» Илья Жаворонков. Оформление документов заняло три месяца. ГУИОН оценил объект в 68 000 за «квадрат» (всего 4,6 млн рублей, с учетом НДС — 5,3 млн рублей). Сейчас здесь идет ремонт, предположительное назначение — офис.

«Если говорить об организации, то меня все устраивает, только очень дорого, — комментирует г-н Жаворонков. — Я рассчитывал, что помещение оценят процентов на 30 ниже рыночной стоимости, а в итоге получилось на 25% дороже рынка». При этом предприниматель не стал просить рассрочку и выплатит всю сумму сразу. «Рад быть «Юрием Гагариным», — говорит Илья Жаворонков, которому при подписании договора торжественно вручили бутылку шампанского. — Уверен, что в ближайшее время за мной последуют многие: ко мне обращаются коллеги и знакомые, задают вопросы о процедуре, больше всего их интересуют сроки оплаты и цена». Помещение на Кирочной, 23 — не единственная площадка Ильи Жаворонкова. Он также арендует встройки близ станции метро «Пионерская» и Сенной площади, которые используются под строительные магазины. Решение об их дальнейшей судьбе арендатор пока еще не принял.

Как рассказал заместитель генерального директора Фонда имущества Петербурга Антон Бучнев, всего подписаны распоряжения о приватизации пяти встроек, готовы пакеты документов еще по 24 помещениям. Всего же в КУГИ Санкт-Петербурга на сегодня подано 360 заявлений на выкуп арендуемых объектов общей площадью 41 853 кв.м.

ЧТО НЕОБХОДИМО СДЕЛАТЬ?

Недавно правительство Москвы выразило сомнение относительно эффективности мер, предложенных правительством России по поддержке малого предпринимательства в части льготных ставок по аренде офисов.

С точки зрения администрации Москвы льготные ставки должны быть значительно ниже, предложенных правительством России. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, определенная логика в словах представителей московской власти есть.

По словам руководителя Департамента поддержки и развития малого предпринимательства правительства Москвы Михаила Вышегородцева, федеральные власти предлагают малому бизнесу, арендующему помещения, принадлежащие федералам, субсидирование арендной ставки на первой год аренды в размере 60%, на второй – 40%, а на третий – 20%. При этом, указывает г-н Вышегородцев, среднерыночная стоимость аренды на данный момент снизилась относительно пиковых уровней на 40-50%. Однако правительство России этого не учитывает, и получается, что субсидия для малого бизнеса по аренде помещений будет составлять всего 10% от сегодняшнего среднерыночного уровня арендных ставок. По мнению представителей правительства Москвы, необходимо сделать корректировку всех ставок аренды помещений, принадлежащих федеральным властям, а уже потом вводить льготы.

«В столице расположено огромное количество нежилых площадей, арендуемых предприятиями малого бизнеса у федеральных властей, а ведь есть еще и федеральные ГУПы, которые сдают нежилые площади отнюдь не по минимальным ставкам, – цитирует Михаила Вышегородцева ИА «Интерфакс». – В связи с этим мы будем готовить еще одно письмо за подписью мэра Москвы Юрия Лужкова к премьер-министру с разъяснениями ситуации. Мы считаем, что это даже не полумера, а просто подведение ее под конкретные сегодняшние реалии».

Скидки в размере 60%, 40% и 20% от сегодняшнего среднерыночного уровня офисных арендных ставок это то же самое, что скидки в размере 75%-80%, 65%-70% и 50%-60% от пиковых уровней арендной платы. Таким образом, правительство Москвы обратило внимание правительства России на то, что арендные ставки для малых предприятий могут быть снижены еще как минимум на 20%. И определенная логика в этом есть.

Действительно, на данный момент наиболее сложные времена переживает именно малый бизнес, и именно для него так важны скидки по арендной плате, которая, как известно, составляет одну из основных статей расходов для предприятий любого уровня. В то же время, арендодатели, как государственные, так и частные, с большой неохотой идут на предоставление скидок по арендной плате даже на фоне падающего рынка. При этом неповоротливость бюрократической машины стала уже притчей во языцех, поэтому не стоит утверждать, что правительство России сделало скидки для малого бизнеса не столь эффективными, как это могло бы быть, по злому умыслу.

В данном случае важно другое. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, если правительство России начнет предоставлять предприятиям малого бизнеса скидки относительно сегодняшнего уровня в размере 20% и более, это может подстегнуть дальнейшее снижение цен в целом по рынку в сегменте офисов класса В. Ведь, малые предприятия арендуют не только офисы, принадлежащие властям. И в случае появления на рынке большого количества помещений по льготным ставкам предприниматели могут принять решение о смене офиса, принадлежащего частному лицу, на офис, принадлежащий государственной или региональной власти. При этом найти нового арендатора в сегодняшнем состоянии рынка достаточно затруднительно. В итоге, частные владельцы офисов будут вынуждены немного подвинуться в цене. Однако насколько такой сценарий окажется реальностью, зависит исключительно от того, согласятся или нет представители правительства России с замечаниями администрации Москвы. Пока сказать однозначно, в чью пользу будет принято решение, нельзя

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости представляется его участникам неоднозначной: снижается стоимость активов, сокращаются объемы сделок, да и налоговый климат отнюдь не самый благоприятный. Но при этом наметились признаки оттепели. Какие правовые механизмы могут помочь рынку в условиях кризиса? На встрече с журналистами на этот вопрос ответили представители юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».

Слагаемые инвестиционной привлекательности

В то время как многие собственники озабочены поиском потенциальных покупателей, с чьей помощью они смогут погасить долги или привлечь дополнительное финансирование, инвесторы начинают приобретать объекты недвижимости. Это благоприятная тенденция, считает Владимир Соков, директор по развитию корпоративного блока юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». Рынок оживает, и некоторые его участники вкладывают деньги в интересующие их активы. Однако, как отметил В. Соков, несмотря на то, что у собственников появился шанс реализовать выставленную на продажу недвижимость, сделать это в сегодняшних реалиях непросто: покупатели серьезно ужесточили свои требования к приобретаемым объектам. Первостепенное значение по-прежнему имеет ликвидность. Свое предпочтение покупатели традиционно отдают объектам с уникальным месторасположением и высокими качественными характеристиками. Важный момент — наличие всех коммуникаций, а также статус земли. «Мы наблюдаем, что в данный момент многие обеспокоены вопросом выкупа земельных участков, находящихся под принадлежащими им объектами, — отметил В. Соков. — Сейчас законодательством установлена льготная цена (20% от рыночной стоимости, если выкуп будет произведен до конца .). Владельцы недвижимости прекрасно понимают, что участок, находящийся в собственности, а не долгосрочной аренде, существенно увеличит стоимость объекта в целом и повысит его инвестиционную привлекательность».

Но и это не все. Сегодня продавцу уже недостаточно иметь интересный объект и хорошую цену. Реализация даже такого актива возможна лишь в том случае, если для потенциального покупателя созданы максимально выгодные и привлекательные правовые условия. То есть клиент ждет от продавца еще и безупречного оформления необходимых документов. И здесь одной из мер, повышающей привлекательность объекта, специалисты считают юридическую проверку, так называемый vendor due diligence (когда изучаются права собственности на объекты, оформление документации, наличие обременений и т. п.). Покупатель получает представление о том, насколько защищен потенциальный объект недвижимости с правовой точки зрения, минимизированы ли возможные риски при его приобретении и т. д.

На рынке коммерческой недвижимости нередко объекты приобретают путем покупки акций (долей) юридического лица, на балансе которого они находятся. В отношении таких сделок юристы компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» советуют соблюдать определенную осторожность. С одной стороны, плюсы налицо: такая продажа позволяет минимизировать сроки, а также издержки сторон (в частности, при совершении сделки между юридическими лицами не уплачивается НДС). Однако здесь есть и обратная сторона — приобретая юрлицо, покупатель получает вместе с недвижимостью все обязательства компании, включая долговые.

Ждать ли налогового потепления?

Итак, падение спроса на недвижимость с одновременным снижением стоимости активов и ставок аренды вынуждают участников рынка избавляться от проблемных или неэффективно используемых активов. Но при этом не исключены определенные риски в сфере налогообложения. Когда вместо продажи самого объекта недвижимости продаются доли (акции) компании, владеющей недвижимостью (с целью неуплаты НДС), не исключено, что сделка может быть признана притворной, с соответствующими налоговыми последствиями. Андрей Терещенко, партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», указал на некоторые фактические обстоятельства, при наличии которых сделка выглядит сомнительной. Например, если недвижимое имущество было получено в качестве вклада в уставный капитал продаваемого юридического лица. Или если компания-владелец не осуществляла хозяйственную деятельность в период между внесением недвижимости в уставный капитал и продажей доли в ней новому собственнику, а также, если этот период времени был незначительным.

К сожалению, в сфере налогообложения оттепели пока не предвидится. Как заметил А. Терещенко, антикризисные налоговые меры, принятые Госдумой, почти не коснулись рынка недвижимости (за исключением понижения ставки налога на прибыль с 24 до 20% с начала .). На фоне значительного падения бюджетных доходов и уменьшения собираемости налоговых платежей следует ожидать еще более пристального внимания со стороны фискальных органов к убыточным компаниям и ухудшения климата налогового администрирования — именно так на сегодняшний день выглядит прогноз экспертов.

Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.

Спрос и коммерческие условия

Несмотря на кризис, компании по-прежнему предъявляют спрос на аренду новых офисных помещений. Чаще всего это поиск вариантов, позволяющих сократить издержки на аренду офиса.

В то же время отдельные офисы в центре Санкт-Петербурга по-прежнему выставляются по ценам до 1000 $/кв.м/год. Анализ поступающих запросов арендаторов показывает, что сдать такие помещения будет достаточно сложно. Оптимальной ставкой аренды является 600-700 $/ кв. м. Такая ставка аренды соответствует сегодняшним ожиданиям арендаторов, которые стремятся найти достаточно качественные офисные помещения с хорошим местоположением. Те компании, которым требуется существенная экономия на издержках, подыскивают офис со ставками аренды 200-300 $/кв.м/год в менее престижных районах. К сожалению, пока не все собственники подобных объектов готовы снижать ставки аренды. Более дешевую аренду предприниматели могут подобрать в спальных районах или за городом. Несмотря на то, что снижение ставок аренды на рынке офисной недвижимости продолжается уже достаточно долго (примерно с сентября .), арендаторы по-прежнему играют доминирующую роль. В реальных сделках собственники готовы предоставлять скидки даже к заявленному уровню ставок, который является весьма низким по сравнению с докризисным периодом.

КРАСНОСЕЛЬСКИЙ РАЙОН: как преодолеть дефицит помещений?

Нужны офисы и магазины

В Красносельском районе качественных бизнес-центров практически нет. Небольшой деловой центр класса «С» располагается по адресу Ленинский проспект, 71/2. Строятся офисные здания на улицах Маршала Захарова и Пограничника Гарькавого. Планируется возведение комплекса, включающего бизнес-центр, на улице Партизана Германа, юго-восточнее пересечения с Дудергофским каналом. Создание делового объекта высокого класса планируется в рамках проекта «Балтийская Жемчужина». Красносельский район занимает одно из последних мест среди административных единиц города по обеспеченности качественной торговой недвижимостью. На территории района функционируют два торговых центра – «Юго-Запад» на проспекте Маршала Жукова, площадью 15 тыс. кв. м, и «Фиолент» на Ленинском проспекте, площадью 17 тыс. кв. м.

К услугам жителей района несколько сетевых продуктовых гипермаркетов: «Лента» на Таллинском шоссе, «О`Кей» на проспекте Маршала Жукова, «Карусель» на улице Партизана Германа. Строительный гипермаркет «К-Раута» располагается на Таллинском шоссе. На территории района во втором квартале этого года планируется открытие садового мега-центра сети «Зеленая страна», тоже на Таллинском шоссе. Садовый мега-центр станет первым розничным оператором в формирующейся торговой зоне, в которую также войдет ритейл-парк «Империя» (его площадь составит 70 тыс. кв. м) – крупномасштабный проект в области торговой недвижимости на юго-западе Петербурга. Помимо мега-центра, в рамках торговой зоны вскоре появятся продуктовый гипермаркет, гипермаркет бытовой техники, галерея магазинов, рестораны и кафе.

В жемчужном блеске

Красносельский район уникален и тем, что на его территории реализуются сразу три проекта-миллионника по возведению жилья. На территории в северной части Красносельского района Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания ведет строительство квартала «Балтийская жемчужина». Здесь запланировано возведение более 1,2 млн кв. м жилья. Жителями «Балтийской жемчужины» смогут стать более 35 тыс. человек. Порядка 760 тыс. кв. м составит площадь торгово-развлекательных и выставочных комплексов, спортивных центров и объектов социальной инфраструктуры – школ, поликлиник, больниц, детских садов, библиотек и т. д. Общая сумма инвестиций в проект превышает $1,3 млрд. Ориентировочно строительство комплекса займет восемь лет.

Другой проект будет реализован на территории, ограниченной Петергофским шоссе, улицей Пионерстроя и Красносельским шоссе. Здесь планируется возвести 2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Компания-застройщик – «Перспектива Девелопмент». Примерно треть всех построек займут офисные и торговые помещения, две трети – жилье. Строительные работы предполагается начать к концу 2008 года. Будущий квартал получил название «Новая Англия». Ориентировочный срок окончания реализации проекта – 2013–2015 гг. По предварительным подсчетам экспертов, сумма вложений составит 43,2 млрд рублей.

Осенью 2007 года городские власти решили выделить в Красносельском районе ханты-мансийским инвесторам. Здесь решили построить микрорайон «Югорский край». Общая площадь застройки составит 1,5 млн кв. м. Некоторые специалисты считают, что реализация нескольких таких проектов приведет к тому, что предложение в Красносельском районе в несколько раз превысит спрос на квартиры. Впрочем, как отмечает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев, реализуемые проекты будут вводиться поэтапно. Так что массовый выброс квадратных метров, по его мнению, рынку не грозит.

В мае прошлого года на торгах были реализованы два крупных земельных участка на территории Красносельского района – наделы площадью 29,2 и . Эти участки расположены вблизи строящегося китайскими инвесторами комплекса «Балтийская жемчужина». В первом случае победителем торгов стала столичная компания ОАО «Мосметрострой», а во втором – ООО «Гатчинский ДСК», входящее в петербургскую Группу ЛСР. На выигранном участке компания ЛСР планирует возвести порядка 350 тыс. кв. м жилья эконом-класса. Предполагается, что будут строиться здания высотой от 5 до 22 этажей. Ввод в эксплуатацию первых объектов, в соответствии с условиями конкурса и инвестиционными условиями договора аренды, предусмотрен в 2011 году.

Перспективы развития жилой функции эксперт также связывает с реализацией городской программы реновации хрущевок. В адресный перечень кварталов, предназначенных под снос, вошли две территории Красносельского района – территория квартала 1-5 Сосновой Поляны, ограниченная улицами Чекистов, Пограничника Гарькавого, проспектом Ветеранов и улицей Летчика Пилютова. Вторая территория – квартал 1-17 Сосновой Поляны. Он ограничен проспектом Ветеранов, улицей Пограничника Гарькавого, проспектом Народного Ополчения и улицей Летчика Пилютова.

Метро обещают раньше срока

Положительное влияние на развитие как жилой, так и коммерческой недвижимости района окажет реализация проектов по улучшению транспортной доступности территории – строительство южной ветки кольцевой автодороги (КАД) и «Надземного экспресса». Восьмиполосное движение по КАД до Таллинского шоссе будет открыто к концу 2008 года. В текущем году начнется строительство последнего участка КАД – от Таллинского шоссе до Бронки. Ранее предполагалось завершить возведение этого участка в 2012 году, однако власти города рассчитывают убедить Правительство РФ закончить работы в 2010 году.

Строительство «Надземного экспресса» планируют начать в текущем году. Первая очередь трассы появится в городе в начале 2011 года. ОАО «Ленгипротранс» завершает разработку проекта будущей 31-километровой трассы, которая пройдет от Стрельны до Обухово. Трасса свяжет пять южных районов города: Красносельский, Кировский, Московский, Фрунзенский и Невский. По территории Красносельского района предполагается строительство линии надземного экспресса от строящегося квартала «Балтийская жемчужина», вдоль проспекта Ветеранов и до станции метро «Проспект Ветеранов» в Кировском районе. Общая протяженность линии составит приблизительно 20–26 км. Первую очередь трассы от Стрельны до конечной станции метро «Проспект Ветеранов» планируется начать строить в первой половине 2008 года. Большой вклад в развитьие малого бизнеса и улучшение транспортной доступности этой части города должно внести появление метро. Городская администрация недавно решила ускорить процесс строительства метро в этом районе. Если раньше предполагалось начать строительство первой станции в 2014 году, сейчас принято решение о старте проекта в 2012-м. В 2012 году начнется строительство станции у железнодорожной платформы «Лигово». К ней будут ходить поезда от станции метро «Московские ворота». В 2014 году начнется строительство станции метро «Казаковская» в районе улицы Маршала Казакова. К ней пойдут поезда от станции метро «Проспект Ветеранов».

О планах по улучшению транспортной доступности района заявил застройщик квартала «Балтийская жемчужина». Так, на средства компании в районе будут возведены три моста. Один из мостов пройдет через Безымянный канал, два моста будут построены через Дудергофский канал, проходящий вдоль Петергофского шоссе на Юго-Западе города. Основной трассой, которая свяжет территорию комплекса с городом, станет проспект Героев. Он продолжит Ленинский проспект до комплекса «Балтийская жемчужина». Транспортную доступность с центром также обеспечит скоростной трамвай, проходящий по территории комплекса.

«Транспортную ситуацию в районе нужно срочно улучшать, – говорит главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – В районе реализуется несколько крупных инвестиционных проектов, и специалисты прогнозируют увеличение населения территории примерно в два раза – до 600 тыс. человек. Если все заявленные проекты будут реализованы в полном объеме, качество жилья в Красносельском районе составит конкуренцию Кировскому, Фрунзенскому, Невскому районам Петербурга и даже некоторым территориям дорогого и престижного Московского района», – считает г-н Бобашев.

РЕЗЮМЕ

Подводя итог аналитическим исследованиям рынка недвижимости и проблем, влияющих на развитие малого и среднего бизнеса, следует обратить внимание:

• На законодательную базу при размещении малых и средних предприятий,
• на систему предоставления арендных площадей,
• ценовую политику в строительстве и на рынке недвижимости,
• на вопросы кредитования малого бизнеса,
• на развитие инфраструктуры города и транспортных магистралей.

Использованные материалы:

1. Центр исследований и аналитики ГК БН
2. Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №№ 15, 16-2009.
3. 3.Газета «Коммерсант» -12.2008г.

• «Недвижимость и цены»,
• «Мир и дом»
• «Деловой район» - исследования рынка недвижимости
• Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
• www.metrinfo.ru

Записка подготовлена ИАА BISHELP www.bishelp.ru.

При подготовке учтены рекомендации Комиссии по недвижимости Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга,