В Петербурге аренда дешевеет: малый бизнес покидает дорогие офисы в центре и выбирает удобное месторасположение в спальных районах

Малый бизнес покидает дорогие офисы в центре и выбирает удобное месторасположение в спальных районах, а не пафосный Дворец на Невском проспекте. При этом в городе проектируется самый высокий бизнес-центр в Выборгском районе.

Инвесторы с осторожностью вкладывают деньги в дорогостоящие проекты в исторической части города, а арендаторы в поисках более выгодных предложений меняют центр на спальные районы. О перспективах рынка коммерческой недвижимости в 2009 году в Петербурге и о строительстве самого высокого в городе многофункционального комплекса говорили на «круглом столе» в АБН.

Отток арендаторов из бизнес-центров класса «А» в текущем году составит не менее 30%, полагает управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский. По его прогнозам,  наполняемость центров класса «А» составит порядка 71%, класса «В» и «В+» - не более 83%. Уже сейчас арендные ставки в среднем по городу упали на 10%-20%. Стоимость аренды в престижных центрах в исторической части города доходит до 3 тысяч рублей за квадратный метр. В спальных районах за место в центре аналогичной категории просят не более 1,4 тысячи рублей за квадратный метр. То же самое происходит и с офисными помещениями в сегменте «В+». Стоимость квадратного метра в центре составляет от 900 до 1,6 тысячи рублей, на периферии - от 650 до 1,4 тысячи рублей. Как отметили эксперты, строители в этих условиях обращают внимание на периферию, особенно северные районы города и с хорошо развитой инфраструктурой, солидной прослойкой «среднего класса».

Кроме того, строительство VIP- бизнес центров в исторической части города практически завершено. В центре не осталось хороших мест под застройку, до сих пор не решена проблема с парковками и пробками. В первом квартале 2009 года было введено лишь 6 бизнес-центров класса «А» и «В» на 67 тысяч кв. метров. Половина из них - не в центре, сообщил И. Горский. Эксперт отметил, что в последнее время среди арендаторов появилась тенденция «идти» за потребителем, ведь 80% петербуржцев проживают в спальных районах. Многие предприниматели решили для себя, что сегодня «пафосное место» - это лишние затраты. Основным критерием стала окупаемость, а не месторасположение офиса, сказал И.Горский.

С этой точкой зрения согласен и директор петербургского направления группы компаний «ПИОНЕР» Юрий Грудин. В качестве основных критериев при выборе бизнес-центра представитель компании назвал наличие парковки, развитую инфраструктуру и возможность добраться до офиса не более чем за 10-15 минут от ближайшего метро. Несмотря на снижение арендной ставки, бизнес выбирает те же условия, но за более привлекательную цену в спальных районах. Именно поэтому мы приняли решение о строительстве многофункционального комплекса в Выборгском районе Петербурга,  сообщил Ю.Грудин. До конца текущего года компания намерена завершить проектировочные работы и начать строительство первой очереди МФК на улице Хошимина. Комплекс общей площадью 182 тысячи кв. метров будет иметь высоту 150 метров. Порядка 80 тысяч кв. метров составит жилая недвижимость, под торговые площади будет отведено 5 тысяч кв. метров, остальное займут офисные помещения. Планируется, что в домах будут квартиры как средней ценовой категории, так и бизнес-класса.
Стоимость проекта, который, как заметили руководители компании, вызвал большой интерес со стороны инвесторов на международной выставке MIPIM-2009 в Каннах, оценивается в $350 млн. На данный момент финансирование компания осуществляет самостоятельно. В дальнейшем рассчитывает привлечь заемные средства. Сначала будут введены непосредственно жилые корпуса. К 2011 году мы начнем строительство коммерческих площадей. Весь проект должен быть завершен к 2013 году, сказал Ю.Грудин. По расчетам компании, срок окупаемости проекта в сегменте «жилая недвижимость» составит 3 года, в коммерческой - 7 лет.

Мы провели анализ ситуации на рынке и пришли к выводу, что Выборгский район на сегодняшний день является одним из наиболее инвестиционно привлекательных спальных районов именно с точки зрения коммерческой недвижимости, рассказал директор ООО «Пионер» Александр Погодин. По его словам, в настоящее время в районе ощущается нехватка качественных бизнес - центров класса «В», а те, что существуют, заполнены. По мнению главы компании, в ближайшие два года Петербург ожидает всплеск интереса именно к этой категории бизнес-центров. Мы зафиксировали большой спрос на встроенные офисные помещения. К примеру, выставленные на продажу коммерческие площади в комплексе «Шуваловские высоты» в этом же районе, нашли своего покупателя еще год назад, сказал А. Погодин.

Не нарушит ли компания при строительстве комплекса действующие правила землепользования и застройки (ПЗЗ)? Отвечая на этот вопрос, гендиректор архитектурной мастерской, занимавшейся разработкой проекта, Сергей Киселев сообщил, что высота - 150 метров не вызвала нареканий Градсовета, который одобрил соответствующие параметры здания для дальнейшего согласования с профильными ведомствами. По его словам, архитектурная мастерская провела предварительные исследования и с помощью специальной программы смоделировала, как именно будет выглядеть самое высокое здание с разных точек обзора. «ПЗЗ - не жесткий саттелит, правила могут меняться. В настоящее время нет подзаконных актов, описывающих механизм отступления от правил застройки, но они появятся', заключил Ю. Грудин.