Хостелы в жилых домах: запрещать или договариваться?

В середине февраля прокуратура Санкт-Петербурга заявила о закрытии очередного хостела на Невском проспекте. За последние полгода этот случай в городе не единичный. При этом Федеральный закон о внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса РФ, запрещающий деятельность хостелов в жилых помещениях, Госдумой до сих пор не принят. «Диалог» разобрался в основаниях для прокурорских проверок и поговорил с экспертами о настоящем и будущем мини-отелей.

Основания для прекращения деятельности хостелов у прокуратуры почти всегда одни и те же: они размещены в жилых помещениях, мешают другим жильцам многоквартирного дома, часто не соответствуют требованиям пожарной безопасности или санитарно-эпидимиологическим нормам. В решении данных вопросов ведомство в настоящее время может руководствоваться двумя нормами: статьёй 288 Гражданского кодекса РФ и статьёй 17 Жилищного кодекса.

Первая отмечает, что собственник может использовать жильё как для личного проживания, так и сдачи его в аренду на основании договора. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Во второй говорится о том, что жилое помещение предназначается для проживания граждан, его можно использовать для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права других граждан. Жильё должно использоваться в соответствии с требованиями пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других норм. При этом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств и осуществление миссионерской деятельности. Именно в эту статью парламентарии хотят внести изменение, дополнив ее словами «а также гостиниц и иных средств размещения, оказание гостиничных услуг и иных услуг размещения». Таким образом, закон запретит использовать жилые помещения в качестве гостиницы или иного средства временного размещения. Согласно пояснительной записке к законопроекту, это позволит не нарушать права жителей домов, проживающих в смежных с «хостелами» жилых помещениях. «Не меньший ущерб так называемые хостелы представляют домам, которые, в установленном законом порядке, были признаны объектами культурного наследия», — говорится в документе.

Парламентарии также указывают на ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», которым установлены общие требования к хостелам. В нарушение пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации ГОСТ позволяет организовывать хостел в жилом помещении. «Хостелы, расположенные в квартирах многоквартирных жилых домов, как правило, мини-хостелы и малые хостелы, могут иметь вход через общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде), при условии соблюдения требований», — сказано в ГОСТе.

Основания есть?

В прокуратуре Санкт-Петербурга «Диалогу» рассказали, что основания для проверок хостелов — самые разные. «Жалобы всегда поступают от соседей, жильцов многоквартирных домов, в которых располагаются хостелы. Если права соседей действительно нарушаются, мы обращаемся в суд. Причинами может быть и перепланировка, которая мешает жильцам, и шум, и несправедливые коммунальные платежи из-за нахождения в доме хостела. Часто нарушены противопожарные нормы, что может также угрожать жильцам. В суд мы идём, только когда есть основания для этого, когда мы в ходе проверки убеждаемся, что права проживающих в помещении действительно ущемлены», — пояснили в ведомстве.

В прокуратуре уточнили, что в некоторых случаях в ходе проверки выясняется, что никаких нарушений нет. Количество проверок за последние полгода не увеличилось. «Это регулярные и не очень частые случаи, о массовости речь не идёт», — отметил собеседник агентства. Он добавил, что пока рано говорить о том, как может повлиять на работу ведомства относительно хостелов новый, рассматриваемый в Госдуме, закон. «Когда он будет утверждён, мы получим его конкретное издание, будем разбираться, как нам с ним работать», — подчеркнули в прокуратуре.

Президент ассоциации «Межрегиональное объединение развития индустрии хостелов» Яна Окунева объяснила «Диалогу», что законопроект, рассматриваемый в Госдуме, не является «законопроектом о хостелах». Он запрещает использование любых жилых помещений, включая индивидуальные жилые дома, для оказания гостиничных услуг. «Формально любая квартира или сельский жилой дом, используемые для временного проживания, подпадают под запрет. Почему-то про это все предпочитают умалчивать», — сказала она.

По её словам, отзыв правительства на данный законопроект так и не был получен, кроме того, оно рассматривало альтернативный законопроект, который предусматривал не запрет, а регулирование деятельности средств размещения в жилом фонде, с учётом мнения соседей.

При обсуждении законопроекта на заседании в Госдуме постоянно делался упор на том, что запрет якобы уже содержится в нормах ГК РФ и ЖК РФ, и этот законопроект просто устраняет неточности толкования. В действительности, по мнению Окуневой, такой запрет отсутствует, что подтверждается, например, решением Верховного суда РФ от 3 марта 2016 года (дело №АКПИ15-1535). Предметом рассмотрения Верховного суда России был пункт 4.1 ГОСТ Р 56184-2014 в части, допускающей размещать хостел в квартире или нескольких квартирах одного здания и иметь общий подъезд с соседями. Высшая судебная инстанция в своем итоговом акте указала, что «у суда не имеется оснований полагать, что оспариваемые положения национальных стандартов противоречат нормативным правовым актам и иным нормативным документам, имеющим большую юридическую силу», а также что «действующее законодательство не содержит императивных норм, запрещающих размещение хостелов в жилых многоквартирных домах».

Яна Окунева утверждает, что большинство жалоб соседей касаются борделей и псевдо-хостелов. «Вот и нужно вводить механизмы, в результате которых жители будут избавлены от подобных явлений. Кроме того, анализ показывает, что есть жалобы, которые устранимы, если наладить нормальный диалог. Надо мотивировать владельцев МСР (малых средств размещения — ИА «Диалог») к такому диалогу. По нашим данным, в отношении 75% легально работающих хостелов и мини-отелей жалобы вообще отсутствуют, уничтожение этого сегмента несправедливо и незаконно», — добавила президент ассоциации.

«В целом мы полагаем, что законопроект, если будет принят в таком виде, не решит никаких проблем и создаст новые. Рынку МСР нужны системные меры с целью правильного регулирования, но никак не запретные. Запретные меры никогда ничего не решают и приведут рынок к уходу в теневой сектор экономики и развитию коррупции. К сожалению, без МСР не возможно будет разместить всех гостей города в рамках чемпионата мира по футболу», — заявила Яна Окунева.

Упомянутые статьи Жилищного и Гражданского кодексов, по её мнению, никак не запрещают размещение хостелов в жилых помещениях. «В части 2 ст. 30 ЖК РФ прямо указано, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу. Деятельность любого средства размещения, независимо от его вида, заключается именно в организации временного проживания граждан на основании договора, поэтому использование жилого помещения для организации, например, хостела соответствует назначению жилых помещений, как это определено в части 1 и части 2 ст. 288 ГК РФ», — объяснила президент ассоциации.

Кроме того, уверена она, требование о переводе квартир в нежилые помещения для использования в качестве средств размещения противоречат санитарному законодательству. Согласно части 2 статьи 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается».

«Следует также отметить, что ни с точки зрения защиты прав соседей, ни с точки зрения санитарных требований или требований пожарной безопасности, не имеет значения, каким договором опосредуются правоотношения между владельцем жилого помещения и проживающими в этой квартире гражданами. Кроме того, и санитарные требования, и технические требования (в том числе требования пожарной безопасности) должны быть одинаковыми в любом случае: и при вселении в квартиру жильцов по договорам найма (как краткосрочным, так и долгосрочным), и при использовании квартиры собственниками, и в том случае, если в квартире проживают жильцы при отсутствии каких-либо возмездных сделок (члены семьи или гости собственника квартиры), и в любом ином случае», — сказала Яна Окунева.

Есть предложения

Президент ассоциации хостельеров также подчеркнула, что объединения хостелов заинтересованы в том, чтобы в деятельности квартирных средств размещения не допускалось нарушения прав соседей. В настоящее время ими выдвинуты несколько инициатив. Среди них обращение в Роспотребнадзор с просьбой о составлении списка санитарных требований к деятельности хостелов в квартирах, введение Реестра квартирных средств размещения, определение перечня технических требований к ним. Также, по мнению представителей отрасли, на собственника и арендатора стоит возложить ответственность за соблюдение всех норм безопасности и прав соседей.

В петербургском комитете по развитию туризма считают, что запрет хостелов — это слишком категоричное решение. «Если мы закроем все хостелы, то куда пойдут болельщики во время чемпионата мира по футболу? На данный момент это сегмент, который необходим городу, но город делает многое для того, чтобы хостелы строились в отдельных помещениях. Вопрос нужно рассматривать в правовом поле и учитывать всегда мнение жильцов, но просто всё закрыть нельзя», — сказал собеседник «Диалога».

По официальным данным комитета, в настоящее время в Петербурге 340 хостелов, большинство их них расположены в жилых домах. Кроме того, комитет нашёл 41 помещение для потенциального размещения в них хостелов и готов отдать их инвесторам. Дома располагаются как в центральных районах города, так и спальных, несколько домов — на Невском проспекте. По оценкам ведомства, на оборудование помещений под мини-отели понадобится около 5-8 месяцев. Эта программа рассчитана в том числе и на тот случай, если закон о запрете всё же будет принят.

Глава общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга Елена Церетели рассказала, что совет выступал инициатором легитимизации малых отелей ещё 5 лет назад. «Мы уже тогда понимали, хотя хостелов почти не было, что они по сути не легитимны и очень уязвимы. Потом появилась госпожа [Галина] Хованская (депутат Госдумы, которая инициировала законопроект о запрете хостелов в жилых помещениях — примечание ИА «Диалог»), которая рассудила, что все хостелы — это притоны. У нас же есть свои предложения по урегулированию вопроса, мы получили поддержку губернатора и премьер-министра. У Хованской много профессиональных заместителей, которые провели совещание, и наши предложения были рассмотрены», — отметила она.

Совет предлагает разрешить использование жилого помещения в многоквартирном доме для оказания гостиничных услуг при наличии положительного решения, принятого двумя третями голосов от числа голосов собственников всех помещений многоквартирного жилого дома. Кроме того, владелец такого средства размещения должен будет оснастить жильё приборами учёта используемых коммунальных ресурсов. Органы жилищного надзора, по замыслу совета, должны иметь полномочия контролировать соблюдение требований и норм хозяевами хостелов. Субъекту федерации, считают в общественном совете, стоит предоставить право самостоятельно устанавливать дополнительные требования в отношении владельцев хостелов. В частности, их предлагается обязать возмещать дополнительные затраты по содержанию общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с собственниками помещений подъезда многоквартирного жилого дома режим работы.

Доктор экономических наук, профессор кафедры европейских исследований факультета международных отношений СПбГУ Николай Межевич высказал «Диалогу» мнение, что меры административного регулирования хостелов не обязательно должны быть приняты на федеральном уровне. «У нас федеративное государство, сомневаюсь, что проблемы хостелов актуальны, например, в Магадане, а вот для Петербурга, Москвы, Калининградской области — да. Соответственно административные меры могут быть введены на уровне отдельных субъектов федерации. Наказать рублем — всегда очень эффективно в наше время. Нельзя забывать и про зарубежный опыт. Европейский хостел часто организуется в местах, удалённых от жилой застройки. Когда же хостел втыкается в городские квартиры, это не может не вызывать вопросов. В хостелах в основном проживает молодёжь со своим особым образом жизни, который не всегда совпадает с образом жизни других жильцов», — отметил экономист.

Профессор добавил, что не стоит вводить категорические запреты в отношении хостелов. «Нужны процедуры согласования. Каждый случай надо рассматривать отдельно. Например, если это старый дом с толстыми екатерининскими стенами, где всего две квартиры на площадке, вряд ли хостел кому-то помешает», — сказал Межевич. По его мнению, если закон о запрете хостелов в жилых помещениях и примут, то до чемпионата футбола 2018 года он вряд ли будет внедрён и реализован на практике. «На размещении болельщиков это никак не отразится, большие гостиницы справятся. Кроме того, сами болельщики изменились: это не всегда молодёжь, часто это обеспеченные люди, которые приезжают семьями, и когда они пересекли Атлантику, им уже не так важно, сколько долларов потратить на отель», — сказал он.

Законопроект, который, без сомнения, сыграет важную роль в судьбе хостелов, был рассмотрен во втором чтении Государственной Думой в октябре 2016 года. В протоколе заседания указано, что дальнейшее рассмотрение переносится на более поздний срок. В комитете по развитию туризма «Диалогу» сообщили, что в ближайшее время депутат Галина Хованская приедет в Санкт-Петербург обсуждать предложения по проблеме хостелов.

Подготовила Ольга Арешкина / ИА «Диалог»