Выкуп или аренда – что лучше? Часть 1
Некоммерческое партнерство развития предпринимательства в потребительской сфере "Наш город" 11 марта 2015 года провело семинар "Анализ и прогноз рынка недвижимости в кризис. Выкуп или аренда – что лучше?"
В работе семинара приняли участие Дмитрий Табала – начальник отдела судебного сопровождения департамента оценки ГУП «ГУИОН», а также специалисты риэлторской компании «АВЕНТИН-Недвижимость» и Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России».
Модератором мероприятия выступил Валерий Виноградов - Президент Российской Гильдии Риэлторов.
В ходе семинара были освещены следующие вопросы:
1. Анализ и прогноз рынка недвижимости.
2. Понятие «доходной недвижимости». Основные параметры оценки доходности. Основные требования инвесторов к помещениям. «Недвижимость инвестиционного уровня». Риски покупки и аренды объектов, подвергшихся перепланировкам и способы их нейтрализации. «Арендный бизнес» как альтернатива инвестициям в жилую недвижимость.
3. Процесс поиска помещений, зданий - основные этапы сделки.
4. Особенности управления недвижимостью в бизнес-центре. Структура эксплуатационных расходов. Оплата коммунальных услуг;
5. Кредитование при покупке коммерческой недвижимости.
6. Оценка коммерческой недвижимости, кадастровая оценка. Оспаривание кадастровой оценки.
Открыл семинар Валерий Виноградов. Он отметил негативные факторы, которые влияют на состояние рынка недвижимости (сложная геополитическая обстановка, рост валюты, лихорадка фондового рынка, снижение цены на нефть, увеличение налоговой нагрузки, снижение доходов бюджета, рост продуктовой корзины и другие). С учетом перечисленных факторов, сокращается спрос на покупку недвижимости. «В кризис больше всего «страдает» коммерческая недвижимость и «первичный» рынок, - добавил Валерий Виноградов. - Значительно меньше и сделок, связанных с землей. Данные факторы, безусловно, влияют на поведение участников рынка».
Светлана Алиева – руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» рассказала об особенностях коммерческого использования недвижимости. Она отметила, что доходная недвижимость – это участок земли, здание, сооружение, помещение, которое приносит денежный доход владельцу или пользователю.
- Основные требования любого инвестиционного бизнеса – это доходность, ликвидность и надежность, - подчеркнула Светлана Алиева. – Исходя из этих параметров, инвестор выбирает для себя вариант доходного бизнеса.
Следует знать, что, приобретая недвижимость, следует учитывать несколько факторов, которые в дальнейшем могут оказать негативное воздействие на последующую продажу. Это касается перепланировки или реконструкции объекта недвижимости.
Тему продолжила Марина Куличевская – эксперт по недвижимости ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»:
- На доходность бизнеса влияет его качество, которое условно можно разделить на 3 составляющие: документы, техническое состояние объекта и его местоположение. Документы должны подтверждать правомочность лица, распоряжающегося объектом недвижимости и основание возникновения права на объект. И, конечно, должно быть свидетельство о праве собственности.
Техническое состояние – наличие/отсутствие перепланировок, качество отделки, а также техническое состояние конструкций.
Местоположение – это инфраструктура, доступность для целевой аудитории и проходимость.
Вопрос, связанный с кредитованием при покупке коммерческой недвижимости, освятила Ирина Смирнова – начальник отдела организации продаж клиентам малого бизнеса головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России»:
- Я расскажу о двух целевых продуктах, которые специально разработаны для приобретения недвижимости. Их преимущество в том, что при получении кредита не требуется дополнительный залог (залогом выступает приобретаемый объект).
Продукт № 1 – «Бизнес-недвижимость». Кредит предоставляется на срок до 10 лет. Минимальная сумма – 500 тыс. руб., максимальная зависит от платежеспособности клиента. Первоначальный взнос равен 25% от цены приобретаемого объекта недвижимости.
Продукт № 2 – «Экспресс-Ипотека» - это новый финансовый продукт нашего банка, рассчитанный на клиентов с выручкой до 60 млн. руб. (микро-бизнес). Данный продукт рассчитан как на коммерческую, так и на жилую недвижимость. Первоначальный взнос: для жилой недвижимости – 15% от цены приобретаемого объекта недвижимости, для нежилой – 20%. В качестве обеспечения может выступать как приобретаемый объект недвижимости, так и поручительство физического лица.
Все новости